Хөнгөлөлттэй зээлийн хөтөлбөр анх хэрэгжиж эхэлсэн 2013-2016 онд нийт борлуулагдсан орон сууцны 70 орчим хувь нь ипотекийн зээлээр борлуулагдаж байжээ

Өнгөрсөн 10 жилийн хугацаанд Улаанбаатар хотод орон сууцанд амьдардаг иргэдийн эзлэх хувь 51 хувь болж өсөхөд ипотекийн зээлийн хөтөлбөр гол үүрэг гүйцэтгэжээ. Сүүлийн жилүүдэд энэхүү хөтөлбөр хүрээгээ тэлж, хүү нь буурч, банкнууд өөрийн эх үүсвэрээр зээл олгох боломжтой болоод буй.

Гэтэл үүнийг дагаад ипотекийн зээлийн хүртээмж нэмэгдэх ёстой адил эсрэгээрээ багасаж, иргэдэд ирэх үнэ, зардлын ачаалал улам нэмэгдсэнийг Санхүү Эдийн Засгийн Их Сургууль (СЭЗИС), “Монголын Ипотекийн Корпорац ОССК” ХХК (МИК)-ийн хамтарсан “Орон сууцны санхүүжилтийн өнөөгийн байдал, боловсронгуй болгох арга зам” судалгааны тайлан харуулж байна.

Эх үүсвэр ба хүртээмж

Хөнгөлөлттэй зээлийн хөтөлбөр анх хэрэгжиж эхэлсэн 2013-2016 оны хооронд нийт борлуулагдсан орон сууцны 70 орчим хувь нь ипотекийн зээлээр борлуулагдаж байсан бол сүүлийн жилүүдэд энэ үзүүлэлт 20 орчим хувь болж буурсныг тус судалгаанд онцолжээ. Мөн санхүүжилтийн эх үүсвэрийн дутагдлаас үүдэн 2023 оны байдлаар зээлийн хүртээмж 40 орчим хувиар буурсныг тооцоолсон байна.

Барилгын салбар орон сууцны санхүүжилтийн хэмжээтэй шууд хамааралтай учир эрэлтээ хангах хэмжээний нийлүүлэлт бий болгож чаддаггүй, мөн хүү нь зах зээлийн хүүгээс хэт доогуур учраас ипотекийн зээлээр баталгаажсан бондыг сонирхох хөрөнгө оруулагч байдаггүй зэрэг нь үүнд нөлөөлдөг аж. Одоогоор хөрөнгө оруулагчийн үүрэг гүйцэтгэж байгаа Монголбанк ипотекийн хөтөлбөрийг Засгийн газарт шилжүүлэхээр болсон ч хэрэгжилт нь удаашралтай байна.

8 жил мөнгөө цуглуулна

2020 онд ипотекийн зээлийн хүүг найман хувиас зургаан хувь болгон бууруулсны дараа хүртээмж нэмэгдэх бус харин орон сууцны үнийн хөөргөдөл үүсэх үр дагаварт хүргэжээ. Судалгаанд дурдсанаар хүү 8 хувь байх үед иргэд сард дунджаар 532 мянган төгрөг төлдөг байсан бол зургаан хувь болсны дараа 621 мянга төлдөг болж, төлбөрийн ачаалал нь 16 хувиар нэмэгдсэн байна. Түүнчлэн 2013 онд орон сууцны медиан үнэ 111.4 сая төгрөг байсан бол өнгөрсөн оны байдлаар хоёр дахин өсөж, 222.3 сая төгрөг хүрчээ. Харьцуулбал энэ хугацаанд өрхийн дундаж орлого 2.2 дахин өссөн байна.

Орон сууц худалдан авч буй өрхүүдийн орлогыг харвал 60 гаруй хувийнх нь орлого 1.5-3 сая төгрөгийн хооронд хэлбэлзэж байсан. Харин үл хөдлөх хөрөнгөө барьцаанд тавьж зээл авсан иргэдийн хувьд орлого нь хоёр дахин илүү байсан аж. Мөнгөтэй хүмүүс хөнгөлөлттэй хүүтэй зээл аваад байна гэсэн үг. Энэ хөтөлбөр анхандаа орлого багатай, зорилтот бүлэгт чиглэж байсан ч сүүлдээ чинээлэг хүмүүсийн дахин байртай болох боломжийг бүрдүүлдэг хэрэгсэл болж хувирсан байна.

Иргэдийн орон сууц худалдан авах чадвар огтхон ч сайжраагүйг тус судалгаанд тооцоолсон үнэ-орлогын харьцаа харуулж байна. 2023 оны байдлаар Улаанбаатар хотод орон сууцны үнэ-орлогын харьцаа 7.8 байгаа нь өрхүүд ойролцоогоор найман жилийн орлогоо хуримтлуулж байж дундаж үнэтэй орон сууц худалдан авах боломжтой болно гэсэн үг юм. Гэтэл олон улсын дундаж харьцаа үүнээс 1.32 дахин бага, зохистой түвшин нь 2.6 дахин бага байдаг. Тиймээс монголчуудын орлого 2.6 дахин өсөх, эсвэл орон сууцны үнэ 2.6 дахин буурч байж л худалдан авах чадвар зохистой түвшинд хүрэх нь.

Иймд эн тэргүүнд зах зээлийн нөхцөлтэй болон хөнгөлөлттэй зээлийн багцын хэмжээг тэнцүүлэх, ипотекийн зээлийг үнэт цаасжуулах, зах зээлийн өрсөлдөхүйц хүүтэй санхүүжилтийн шинэ бүтээгдэхүүн бий болгох, зорилтот бүлгийг нарийн тодорхойлох зэрэг сайжруулах шийдлүүд санал болгосныг тус судалгаанаас дэлгэрэнгүй уншаарай.