"Үл хөдлөх хөрөнгийн барьцааны тухай" хуулийг баталж, амьдралд хэрэгжүүлэх талаар олон жилийн турш ярьж буй хэдий ч өнгөрсөн сарын 4-ний өдөр уг хуулийн төсөл нь УИХ-ын Байнгын хороодоор хэлэлцэгдэж дэмжлэг авсан бөгөөд одоо УИХ-д өргөн бариад байгаа билээ. Хуулийн төсөл хэлэлцэгдэж байх явцад хэрэв энэ хууль батлагдвал иргэдээ орон сууцаар хангах боломж бүрдэнэ гэж гишүүд тайлбарлаж байсан. Гэвч энэ хуулийн төсөлтэй холбоотой зээлдэгчийн, иргэдийн эрх ашгийг хөндсөн хэд хэдэн заалт оржээ. Өөрөөр хэлбэл, зээлдэгч буюу банкинд ашигтай, харин үл хөдлөх хөрөнгөө барьцаалсан этгээдэд ашиггүй хуулийн төсөл болсон гэж хувийн хэвшлийнхэн үзэж байгаа юм. Энэ асуудлаар энэ сарын 14-ний өдөр МҮХАҮТ, SBN телевизтэй хамтран "Үл хөдлөх хөрөнгийн барьцаа юу, эсвэл амьдралын барьцаа юу?" сэдвийн дор шууд нэвтрүүлэг явагджээ. Шууд нэвтрүүлэгт МҮХАҮТ-ын Бодлогын өмгөөллийн хэлтсийн дарга Б.Хаш-Эрдэнэ, МҮХАҮТ-ын Хуулийн зөвлөхүүдийн зөвлөлийн дарга н.Энхцэнгэл, Монгол шуудан банкны дэд захирал З.Нарантуяа, Үл хөдлөх хөрөнгийн "Икасс интернэшнэл" ХХК-ийн захирал н.Жаргалсайхан, Иргэдийн шударга шүүх ТББ-ийн төлөөлөгч Х.Бат-Ялалт, Улсын бүртгэлийн ерөнхий газрын эд хөрөнгийн эрхийн бүртгэлийн газрын орлогч дарга Ж.Амарсайхан, Улсын бүртгэлийн ерөнхий газрын бүртгэлийн хяналтын газрын дарга Ж.Майзориг, Хууль зүй дотоод хэргийн яамны хууль зүйн бодлогын газрын мэргэжилтэн Ч.Дондогмаа нар оролцов.

Юуны өмнө "Үл хөдлөх хөрөнгийн барьцааны тухай" хуулийн төслийн талаар ХЗДХЯ-ны мэргэжилтэн Ч.Дондогмаа товч мэдээлэл хийв. Засгийн газраас санаачлан УИХ-аар хэлэлцүүлж байгаа "Үл хөдлөх эд, хөрөнгийн барьцааны тухай" хуулийг манай яам толгойлон БХБЯ, Сангийн яам, Санхүүгийн зохицуулах хороо, Монгол банк, Монголын банкуудын холбоо зэрэг холбогдох байгууллагуудтай хамтран уг хуулийн төслийг боловсруулсан. Үндэслэл нь УИХ-аас энэ оны гуравдугаар сарын 3-ны өдөр баталсан санхүү эдийн засгийн хүндрэлийг даван туулах арга хэмжээний төлөвлөгөөнд нэн тэргүүнд боловсруулж, батлах шаардлагатай хуулиудын жагсаалтыг гаргасан. Үүнд үл хөдлөх эд хөрөнгө барьцаалах эрх зүйн тодорхой, тогтвортой орчин бүрдүүлэх зорилгоор уг хуулийг хаврын чуулганаар хэлэлцүүлэхээр заасны дагуу боловсруулж УИХ-д өргөн мэдүүлээд байна. Уг хуулийн төслийн зорилго нь Монгол Улсад үүсээд байгаа эдийн засгийн хүндрэлийг давах, банк санхүүгийн хэвийн үйл ажиллагааг хангах, хөрөнгийн зах зээл дэх мөнгөний урсгалыг нэмэгдүүлэх, цаашилбал орон сууцны барьцааны зээлийг нэмэгдүүлэх, хүүг бууруулах зэрэг олон талын ач холбогдолтойг дурдлаа.

Б.Хаш-Эрдэнэ:
-Танхим бодлогын өмгөөллийн үйл ажиллагааны хүрээнд төр засгийн байгууллагаас боловсруулж буй бодлогын болон хууль эрхзүйн бичиг баримтуудад хувийн хэвшлийнхний нийтлэг эрх ашгийг тусгуулах зорилгоор олон талт үйл ажиллагаа явуулдаг. УИХ-аар хэлэлцэгдэх гэж байгаа хуулийн төслүүдэд хувийн хэвшлийнхний саналыг тусгах ажлуудыг хийдэг юм. Энэ удаад бид "Үл хөдлөх хөрөнгийн барьцааны тухай" хуулийг авч үзсэн. Үүнд нэн тэргүүнд Танхимын гишүүн байгууллагуудын санал, хүсэлтийг хүлээн авсан байгаа. Манай гишүүн байгууллагуудын дотор банкууд болон төрөл бүрийн чиглэпээр үйл ажиллагаа явуулдаг том жижиг аж ахуйн нэгжүүд байдаг бөгөөд тэдгээрийн нийтлэг эрх ашгийг хамгаалах нь манай байгууллагын үндсэн үйл ажиллагааны нэг. Ингээд Танхимын хуульчид, эдийн засагчид уг хуулийн төсөлтэй танилцахад хэд хэдэн тодорхой асуудлуудыг дэвшүүлж тавих нь зүйтэй гэж үзсэн. Юуны өмнө уг хуулийн төслийг тодорхой хэсэг бүлэг хүмүүсийн лоббигоор хийгдсэн болов уу гэсэн санааг олж харсан.

Учир нь барьцаалагч буюу зээл олгогч байгууллагуудын эрх ашгийг барьцаалуулагч буюу зээл авагчдийн эрх ашгаас нэн тэргүүн дээгүүр тавьсан хуулийн төсөл байна. Ганцхан жишээ хэлэхэд энэ хуулийн төсөл ёсоор бол барьцааны гэрчилгээ гэдэг шинэ зүйлийг гаргах гэж байна. Өнөөдрийн байдлаар барьцааны гэрээгээр бүх зүйл зохицуулагдаад явдаг. Гэтэл үүн дээрээ зэрэгцээд барьцааны гэрчилгээг гаргаад тухайн үл хөдлөх хөрөнгө эзэмшигч, өмчлөгчийн үндсэн хууль болон иргэний хуулиар хамгаалагдсан эрх ашгийг хөндсөн, түүнд шууд халдсан заалтууд олноор орсон байна гэж үзэж байгаа.

Ж.Амарсайхан:
-Барьцааны гэрчилгээний асуудал нь үндсэн хууль болоод хүний эрхийг зөрчсөн байж болзошгүй гэж ярьж байна. Хуулийг боловсруулахдаа шаардах эрх шилжих гэж иргэний хуульд заасан байгаа. Энэ нь бусдаас гэрээний дагуу үүрэг хүлээсэн байхад тэр шаардлагуудыг гаргах эрхээ бусдад чөлөөтэй шилжүүлэх эрх нь байгаа. Гагцхүү санхүүгийн нарийн төвөгтэй зах зээлд ороод ирэхээр шилжүүлдэг процесс нь зардал ихтэй, хуулийн дагуу бол хугацаа шаарддаг учраас эдийн засгийн боломжийг нэмэгдүүлэх утгаараа барьцааны гэрчилгээгээ үнэт цаасаар шаардах эрхээ нотлоод, шаардах эрхээ нотолсон үнэт цаас бол маш хялбар шилждэг болохоор ийм арга зам руу шилжүүлэх гэж оруулсан юм.

Б.Хаш-Эрдэнэ:
-Энэ хуулийг хэрвээ би өөрөө эсвэл хувийн хэвшлийнхэн хэрэглэвэл ямар байх вэ гэдэг талаас нь харахад барьцааны гэрчилгээг шаардах эрхийг бусдад шилжүүлж, худалдаж, барьцаалж болно гэсэн эрхүүд банкинд байгаа. Тэртэй тэргүй тухайн үүргээ гүйцэтгэхийг шаардах эрхтэй тусгай алба банкуудад байсаар байтал дахиж барьцааны эрхийг шилжүүлэх ямар хэрэгтэй юм бэ? Хэдийгээр барьцааны эрхийг шилжүүлснээр нэг талаасаа банкуудад цаг хугацаа хожих алхам боловч, нөгөө талаасаа зээлдэгчдийн хувьд хүндрэлтэй асуудлууд гарч ирж болзошгүй юм. Банкууд үл хөдлөх хөрөнгийн зуучийн байгууллага шиг болох гээд байна. Хуулийн төсөлд барьцааны гэрчилгээ эзэмшигч нь хууль ёсны эзэмшигч байна гэж заасан байгаа.

Ж.Майзориг:
-Барьцааны гэрчилгээг шилжүүлэх нь хуульзүйн хувьд байх ёстой асуудал. Эдийн засгийнх нь талаас аваад үзвэл ипотекээр баталгаажсан үнэт цаасны зах зээл гэсэн том ойлголт байгаа. Эдийн засаг хөгжсөн, зах зээлийн харилцаа сайтай орнуудад ипотекээр баталгаажсан үнэт цаасны зах зээлийг нэлээд хэмжээний хөрөнгө оруулалтыг татах, мөнгө босгох арга хэрэгсэл гэж үзэж байгаа. Яг энэ ойлголтонд тулгуурлаад барьцааны гэрчилгээ нь ипотекээр баталгаажсан өөрөөр хэлбэл барьцаагаар баталгаажсан хоёрдогч зах зээлийг гаргаж ирэх бололцоо юм болов уу гэж хуулийн талаас нь ойлгож байгаа. Харин үл хөдлөх хөрөнгийн барьцааны тухай хуулинд заагдсан барьцааны гэрчилгээний өөрийн бүрдүүлбэр, эрхзүйн чадамж, эргээд зах зээлд эргэлдэх чадвар нь ямар байна гэдгийг эргэн харах шаардлага байгаа нь харагдаж байна. Үнэт цаасны зах зээлийн тухай хууль гэж өнөөдөр хүчин төгөлдөр хэрэгжиж буй хуулиар бол үнэт цаасны өөрийн хүчин чадал, эрхзүйн чадамжийн талаар заасан байгаа. Энэ хуулинд заасан эрхзүйн чадамж нь одоо яригдаж буй хуулийн төсөлд тусгагдсан уу үгүй юу гэдгийг харах шаардлага байгаа.

Х.Бат-Ялалт:
-Энэ хуулийн төсөлтэй танилцахад үндсэндээ барьцаалагч этгээдэд хэтэрхий давуу эрхийг олгожээ гэдэг шүүмжлэлтэй талаас нь хандаж байна. Мэдээж энэ харилцааг зохицуулах шаардлагатай. Барьцааны тухай асуудал нь зээлтэй шууд холбоотой. Зээл авахын тулд өөрийн өмчлөлд байгаа эд хөрөнгийг тавьдаг. Үүнийг л хуульчлах гэж байна. Тэгэхээр хууль нь нийгмийн амьдралд нийцэж байж амьдралд хэрэгжинэ. Нийгмийн амьдралд оролцогчдын олонхийн эрх ашгийг хамгаалсан байх ёстой зэрэг хэд хэдэн шалгуураар хууль хэрэгждэг гэсэн онол байдаг. Жишээлбэл, барьцаалагч, барьцаалуулагч гэсэн хоёр оролцогчийн хэн нь олонх байх вэ? Өнөөдөр Монголчууд байгаа хөрөнгөө барьцаалаад бизнес хийгээд амьдрахын төлөө явж байна.

Өөртөө байгаа бүх юмаараа дэнчин тавиад бизнес эрхлэх гээд явахад өнөөдөр бизнесийн орчин, татварын бодлого ямар байгаа билээ? Үүнийг цогцоор нь ярих асуудал. Нөгөө талд барьцаалагч этгээдүүд энэ хуулийг батлуулах гэж яаравчлаад байна. Өнөөдрийн хэрэгжиж байгаа иргэний хуульд заасан барьцааны гэрээнд үндсэн гурван шалгуур тавигддаг. Нэгдүгээрт барьцааны гэрээ бичгээр хийгдэхдээ үл хөдлөх хөрөнгийг өмчилж байгаа бүх гишүүд зөвшөөрсөн байх. Хоёрдугаарт тухайн гэрээ нь нотариатаар баталгаажсан байх. Гуравдугаарт нь үл хөдлөх хөрөнгийн бүртгэлийн албанд тухайн барьцааны гэрээ нь бүртгэгдсан байх ёстой байдаг.

Гэтэл барьцаалагчийн талаас хариуцлагагүй хандсан зүйлүүд маш их байдаг. Жишээ нь үл хөдлөх хөрөнгийн нэг эзэмшигч нь гадаадад байхад өмнөөс нь гарын үсэг зураад барьцааны гэрээг нотариатаар батлуулаад үл хөдлөхийн газар бүртгүүлчихсэн байдаг. Нөгөө өмчлөгч нь гадаадад байгаа нь тогтоогдоход хуурамч гэрээний тухай асуудал яригдаж маш их цаг алддаг.

Гэтэл үүнийгээ хурдасгахын тулд энэ хуулийн төсөлд үл маргах журмаар үл хөдлөх хөрөнгийг шилжүүлэх тухай ярьж байна. Хуулийн төсөлд хоёрхон зүйлийг хэлье. Үл хөдлөх хөрөнгийг үнэлэхдээ зөвхөн барьцаалагч үнэлэнэ гэсэн байна. Хоёрдугаарт барьцаалагдсан хөрөнгө үнэлэгдээд барьцаалагчийн үнэлгээгээр худалдагдахгүй тохиолдолд 40 хувьтай тэнцэх үнээр үл маргах журмаар шилжүүлнэ гэжээ. Энэ бол барьцаалагч талд ашигтай. Өнөөдөр барьцаалагч нь олон байгаа билүү? Барьцаалуулагч нь олон байгаа юу гэдэг асуултыг тавьж байна. Үл хөдлөх хөрөнгөгүй хүмүүс нь ээмэг бөгжөө ломбарданд тавиад зээлээс зээлийн хооронд амьдарч байна. Аж ахуйн нэгжүүд эргэлтийн хөрөнгөө олж авахын тулд байгаа хөрөнгөө барьцаалаад зээл авч байгаа. Тэгэхээр барьцааны тухай хуулийг ярихаасаа өмнө бид зээл, зээлийн хүү, санхүү эдийн засаг, мөнгөний бодлого зэрэг энэ бүх асуудлыг цогцоор нь авч үзэхгүй бол энэ хуулийн төслийг баталбал нэг ёсондоо боловсон бөгөөд хуульчилсан дээрэм болох гээд байна.

З.Нарантуяа:
-Энэ хуулийн төслийг ямар зорилгоор гаргах гэж байгаагаас нь харах хэрэгтэй. Өнөөдөр зөвхөн банк л хүмүүсийн юмыг үнэгүй аваад дээрэм хийгээд байна гэж ойлгоод явна. Гэтэл банкны цаана харилцагч, хадгаламж эзэмшигч нар байгаа. Нөгөө талдаа 100 мянган хадгаламж эзэмшигчдийн мөнгийг эрсдэлд оруулахгүй актив талдаа буюу зээлдэгч нарт байршуулаад үүний зөрүүгээс ашиг олдог байгууллага. Хэрэв бид эрсдэлтэй зээл олгочихвол харилцагчид хохирно. Төр банкуудын хадгаламжийг даатгалын тогтолцоонд оруулах хуулийг саяхан гаргасан ч бүх хадгаламжийг даатгах чадвар ямар байгаа вэ гэдгийг бодох хэрэгтэй. Зээлдүүлэгчийн эрх ашгийг хэтэрхий өндөр тавьсан байна гэдэг дээр би санал нийлэхгүй. Нөгөө талаасаа зээлийн харилцаа гэдэг нь зээлийн гэрээний үүрэг биелэгдэж байх баталгааг хангахын тулд иргэний хуулиар зааж өгсөн аргууд шүү дээ. Тэгэхээр барьцааг бид барьцаалахдаа ганцхан тал яриад үнэлгээгээ тохирдог юм биш. Одоо ч иргэний хуулинд байгаа. Талууд тохиролцож байгаад үнэлгээг тогтоодог. Энэ үнэлгээгээр эцсийн шатандаа үүргээ гүйцэтгээгүй бол банк барьцааны хөрөнгийг хурааж аваад зарахад зөвхөн банкны саналаар болдоггүй юм. Бүх банкинд хураагдсан эд хөрөнгө нь шийдвэр гүйцэтгэл дээр очоод бүх үл хөдлөх хөрөнгөтэй холбоотой барьцааны худалдах борлуулах ажлууд шийдвэр гүйцэтгэл дээр хэрэгжиж байгаа. Шийдвэр гүйцэтгэл дахиад үнэлгээний саналуудыг зээлдэгчээс авдаг, тохиролцохгүй бол үнэлгээний компанийг томилж байгаад үнэлгээ тогтоолгодог гэх мэт олон процедур байгаа. Одоо яригдаад байгаа хуулийн төслийн гол ач холбогдол нь юу вэ гэвэл анхдагч зах зээл дээр аливаа үүргийн гүйцэтгэл барьцаагаар хангагдана гэж заасан бол барьцаагаар хангагдаж байх баталгаатай болох ёстой. Өнөөдөр олон зээлийн гэрээний үүргүүд барьцаагаар баталгаажсан боловч хангагдахгүй байгаа. Энэ процедурыг хурдасгаж, заавал хангах хэрэгтэй бөгөөд нөгөө талаар хоёрдогч зах зээл дээр ипотекийн үнэт цаас гаргах замаар санхүүгийн байгууллагуудад эдийн засагт эргэлдэж байгаа мөнгөний хэмжээг нэмэх нь энэ хуулийн гол хоёр зорилго нь гэж бодож байна.

Энэ хуулийн амин сүнс нь зээлдэгч зээлдүүлэгч хоёрын эрхийг тэгш хангахад оршиж байгаа. Төсөл учраас засах бололцоотой. Хуулийн ач холбогдол болоод бусад макро бодлоготой хамт барьж явах нь зүйтэй гэдэг дээр санал нэг байна. Өнөөдөр цалингаа хуримтлуулаад байртай болъё гэхээр 30-40 жил хүлээх гээд байдаг, банкууд өгье гэхээр эрсдэл нь өндөр учраас өгч чадахгүй байдаг. Тэгэхээр цалинтай болчихоод орон сууц хайж байгаа хүмүүст зориулж ийм хуулийг гаргах гээд байгаа шүү дээ. Өөрөөр хэлбэл, урт хугацаанд байрны төлбөрөө цалингаасаа төлөх хэлбэрээр өөрийн байртай болох боломжийг бүрдүүлж өгч байгаа юм.

Н.Жаргалсайхан:
-Нэг зүйл дээр санал нийлэхгүй байна. Гол нь үл хөдлөх хөрөнгө барьцаалах гэдэг нэр томьёотой боловч үнэн хэрэгтээ ирээдүйд орж ирэх орлогыг барьцаалж өнөөдөр орон сууцтай болох тэр эрх зүйн орчинг бүрдүүлэхийн тулд энэ хуулийг санаачлаад байгаа. Түүнээс биш бэлэн байгаа хөрөнгийг барьцаалаад зээл авдаг харилцааг өнөөдөр зохицуулагдаад явж байгаа. Хамгийн гол нь цалинтай бол цалингаараа орон сууц авах тухай юм. Энэ бол орон сууцаар баталгаажсан урт хугацааны зээл гэдэг юм уу, нэр томьёоны хувьд өөр байвал иргэдэд илүү ойлгомжтой болно. Нөгөө талаасаа урд нь энэ хуулийн төсөл УИХ-аар ороод нэг удаа буцаагдаж байсан. Ганцхан асуудал нь "Шүүхийн бус журмаар маргааныг шийдвэрлэх" гэдэг нь түрүүн хэлсэн хоёрдогч зах зээл дээр дараагийн хөрөнгө оруулагчдад шүүхээр явах нь ашиггүй байдаг учраас хөрөнгө оруулдаггүйтэй холбоотой. Тиймээс шүүхийн бус журмаар шийдвэрлэхийг үгээр тогтоож болдоггүй. Өөрөөр хэлбэл “Та шүүхэд хандаж болохгүй гэж хэлэх ёсгүй" бөгөөд энэ нь хүний эрхийг зөрчсөн асуудал болно. Тэгэхээр үүнийг механизмаар зохицуулах хэрэгтэй болно. Үүнээс улбаалаад хамгийн түрүүнд гарч ирэх асуудал бол үл хөдлөх хөрөнгийн үнэлгээний асуудал болж байна. Өөрөөр хэлбэл, 15 жилийн хугацаатай зээл авчихаад 10 жилд нь төлөөд 5 жилд нь ямар нэгэн асуудал гарч зээл төлөгдөхгүйд хүрвэл үлдсэн төлбөрийг тухайн байрыг борлуулж л авна. Тэгэхээр үнэлгээг банк хэзээ ч дангаар тогтоож болохгүй. Барьцаалагч, барьцаалуулагч гэдэг нэр томьёоны хувьд ч буруу. "Моргейжийн тухай" хуулинд бол худалдан авагч, худалдагч, зээл олгогч, зээл авагч гэсэн харилцааны субъектууд байх хэрэгтэй. Нөгөө үл хөдлөх хөрөнгийн зуучлагч буюу худалдагч ямар эрхтэй байх вэ гэж байхгүй, моргейжийн даатгал байхгүй зэрэг маш олон харилцаанууд ороогүй байна. Зөвхөн банк, иргэн хоёрын хоорондын харилцааг тусгасан байна.

Ж.Амарсайхан:
-МҮХАҮТ-аас гаргасан саналуудыг харж байхад зарим нэг хуулийн заалтанд иргэний тэгш эрхийг хөндсөн заалтууд харагдаж байна. Жишээлбэл үл хөдлөх хөрөнгийг үнэлэхдээ зөвхөн барьцаалагчийн сонгосон үнэлгээнээр үнэлүүлнэ гэж байна. Энэ бол тэгш эрхийг хөндсөн нь харагдана. Тэгэхээр хуулинд тусгасан байгаа эдгээр заалтуудыг үндсэн хуулийн дараах байр суурийг эзэлдэг иргэний хуулийн тэгш эрхийн зарчмаар хязгаарлаад өгчихвөл энэ хуулийн төсөлд болохгүй бүтэхгүй гэх юм байхгүй. Энэ хуулийн эдийн засгийн цаад агуулга нь Монгол Улсад үнэхээр хэрэгтэй. Ялангуяа моргейжийн систем. 2004 онд Засгийн газраас баталсан 40 мянган айлын орон сууцын хөтөлбөр одоо хэрэгжээд явж байгаа. Тэгэхээр үл хөдлөх хөрөнгийн барьцааны хуулиудыг нарийвчилж зааж өгөөгүйгээс болоод хоцрох, хөрөнгө оруулалтын дутагдал гарах, банкууд эрсдэлээс айгаад зээл олгохгүй байх зэрэг олон шалтгаануудаас үүдээд Засгийн газрын хөтөлбөр хэрэгжихгүй байгаа. Иргэдэд бол бага хүүтэй урт хугацааны зээл хэрэгтэй байгаа учраас энэ хуулийг батлах шаардлага бий. Ганц нэг зүйлүүдийг эргэж харах хэрэгтэй.

Нэвтрүүлэгт оролцогч талууд ийнхүү өөрсдийн байр суурийг илэрхийллээ. Энэхүү хуулийг батлах гэж яарах биш, эхийг нь эцээж, тугалыг нь тураахгүй аль аль талынх нь эрх ашгийг хуулинд тэгш тусгах нь зүйтэй гэдэг асуудал дээр санал нэгдэж байсан юм. Үл хөдлөх эд хөрөнгийн барьцааны тухай хуулийн төслийг энэ дугаартаа нийтэлж байгаа бөгөөд манай бизнес эрхлэгч хувийн хэвшлийнхэн уг хуулийн төсөлд оруулах санал, өөрчлөлтүүдээ МҮХАҮТ-д ирүүлж бидэнтэй хамтран ажиллана уу.