Өөрийн гэсэн орон сууцтай болохыг хүссэн залуу гэр бүлүүдийн өмнө хамгийн том бэрхшээлүүдийн нэг нь урьдчилгаа төлбөр байдаг. Тогтмол орлоготой байсан ч түрээс, хоол хүнс, хүүхдийн хэрэглээ, хэрэглээний зээл зэрэг өдөр тутмын зардлаа төлсний дараа үлдсэн мөнгөө урьдчилгаанд зориулан хуримтлуулах шаардлагатай.

Тухайлбал, 150 сая төгрөгийн үнэтэй байр авахын тулд 30 хувийн урьдчилгаа буюу 45 сая төгрөг бүрдүүлэх хэрэгтэй. Энэ хэмжээний мөнгийг цалингаасаа хуримтлуулахын зэрэгцээ түрээсээ төлөх нь олон өрхийн хувьд амаргүй.

Харин Засгийн газраас 2027 онд 16 мянган өрхийг орон сууцтай болгохоор төлөвлөж, 14 мянган өрхийг зургаан хувийн ипотекийн зээлээр, хоёр мянган өрхийг түрээслээд өмчлөх нөхцөлөөр орон сууцжуулах талаар танилцуулсан. Мөн төрийн барьж буй орон сууцны урьдчилгаа төлбөрийг 30 хувиас 15 хувь болгон бууруулах талаар мэдээлсэн.

Энэ өөрчлөлт хэрэгжвэл 150 сая төгрөгийн үнэтэй байрны урьдчилгаа 45 сая төгрөгөөс 22.5 сая төгрөг болж, эхний төлөх мөнгө хоёр дахин багасна. Гэхдээ урьдчилгаа багассан 22.5 сая төгрөгийн цаана өөр нэг тоо бий. Сарын төлбөр болон зээлийн нийт хүү. 

150 сая төгрөгийн үнэтэй орон сууцыг жилийн зургаан хувийн хүүтэй, 30 жилийн хугацаатай ипотекийн зээлээр авнэ гэж тооцъё. 30 хувийн урьдчилгаа төлбөл 45 сая төгрөгийг өөрөөсөө гаргаж, 105 сая төгрөгийг зээлнэ. Харин урьдчилгааг 15 хувь болгон бууруулбал 22.5 сая төгрөг төлж, үлдсэн 127.5 сая төгрөгийг зээлэх нөхцөл үүснэ.

30 ЖИЛИЙН ХУГАЦААНД ТӨЛӨХ ЗЭЭЛИЙН ТООЦООГ ХАРВАЛ 

Ингэснээр урьдчилгааг 30 хувиас 15 хувь болгон бууруулбал өрх байр авахын өмнө 22.5 сая төгрөгөөр бага мөнгө бүрдүүлнэ. Харин үүний хариуд сарын зээлийн төлбөр нь ойролцоогоор 135 мянган төгрөгөөр нэмэгдэнэ. Мөн 30 жилийн хугацаанд төлөх нийт хүү 26.1 сая төгрөгөөр өснө.

Товчхондоо, өнөөдөр 22.5 сая төгрөгийн дарамтаас чөлөөлөгдөж байгаа ч маргаашийн өрийн дарамт нэмэгдэнэ.

Урьдчилгаа төлбөрийг зөвхөн иргэн байр авахын өмнө өөрөөсөө гаргах мөнгө гэж харах нь учир дутагдалтай. Энэ нь банкны зээлийн эрсдэлийг хязгаарлах нэг хамгаалалт болдог. 30 хувийн урьдчилгаатай үед банк байрны үнийн 70 хувийг санхүүжүүлж байгаа бол 15 хувийн урьдчилгаатай нөхцөлд 85 хүртэлх хувийг санхүүжүүлэх шаардлагатай болно. Өөрөөр хэлбэл, зээл-үнэлгээний харьцаа буюу LTV 70 хувиас 85 хувь болж нэмэгдэнэ.

Зээлийн урьдчилгааг бууруулахыг эдийн засагчаас тодруулахад урьдчилгаа төлбөрийг огцом бууруулах нь иргэдийн орон сууц авах боломжийг нэмэгдүүлэх мэт боловч нөгөө талдаа эрсдэл дагуулах боломжтой гэв.

Тэрбээр “Мөнгөгүй байж байр авбал эргээд зээлээ төлж чадахгүй байх эрсдэлтэй. Үл хөдлөх хөрөнгийн хөөс улам нэмэгдэнэ. Урьдчилгааг 15 хувь болгоно гэдэг нь сонсоход сайхан ч иргэдийн сар бүрийн төлбөр нэмэгдэж, хүүгийн төлбөр ч өснө” гэсэн юм.

БАЙРНЫ ҮНЭ БУУРВАЛ ЮУ БОЛОХ ВЭ? 

Урьдчилгаа бага байх тусам байрны үнэ буурахад зээлдэгчийн өөрийн хөрөнгө хурдан багасна. Жишээлбэл, 150 сая төгрөгийн үнэтэй байрыг 15 хувийн урьдчилгаатай авсан гэж үзье.

Хэрэв байрны үнэ 15 хувиар буурвал зах зээлийн үнэ нь 127.5 сая төгрөг болно. Энэ нь зээлийн анхны дүнтэй тэнцэнэ. Харин байрны үнэ 20 хувиар буурвал 120 сая төгрөг болж, зээлийн анхны дүнгээс 7.5 сая төгрөгөөр бага үнэлэгдэнэ.

Энэ нь зээлдэгч сар бүр үндсэн зээлээ төлж эхлээгүй үеийн жишиг тооцоо. Бодит нөхцөлд зээлдэгч сар бүр үндсэн төлбөр төлөх учраас зээлийн үлдэгдэл буурна.

Гэхдээ энэ жишээ нь урьдчилгаа бага байх тусам байрны үнэ буурахад зээлдэгчийн өөрийн хөрөнгө хэр хурдан багасахыг харуулж байна.

УРЬДЧИЛГААГ БУУРУУЛАХ АСУУДАЛ АНХ УДАА ЯРИГДАЖ БАЙГАА БИШ 

Ипотекийн зээлийн урьдчилгаа төлбөрийг бууруулах асуудал Монголд өмнө нь ч яригдаж байсан.

2015 онд Засгийн газраас ипотекийн зээлийн урьдчилгаа төлбөрийг 10 хувь болгох, үлдсэн 20 хувьд Хөгжлийн банкаар баталгаа гаргуулах хувилбар гаргаж байв.

Мөн 2021 оны сүүлээр урьдчилгааг 20 хувь болгон бууруулж, үлдсэн хэсэгт батлан даалтын механизм ашиглах асуудал яригдаж байсан.

Монголбанк 2022 онд орон нутагт шилжин суурьшиж буй өрхүүдийн хувьд урьдчилгаа төлбөрийн тодорхой хэсэгт Зээлийн батлан даалтын сангаас батлан даалт гаргах боломжийг тусгасан.

Эдгээрээс харахад урьдчилгааг бууруулах асуудал нь зөвхөн “иргэн хэдэн хувийг өөрөөсөө төлөх вэ” гэдэг асуудал биш. Иргэний гаргах мөнгө багассанаар нэмэгдэх зээлийн эрсдэлийг ямар механизмаар хамгаалах вэ гэдэг асуудал хамт яригддаг.

 2008 ОНЫ ХЯМРАЛЫН СУРГАМЖ ЮУ ВЭ? 

Ипотекийн зээлийн эрсдэлийн тухай ярихад 2008 оны дэлхийн санхүүгийн хямралыг дурдах нь зүйтэй. Гэхдээ “урьдчилгаа бага байсан учраас 2008 оны хямрал болсон” гэж шууд дүгнэх боломжгүй. Тухайн үед урьдчилгаа бага, зээлийн шалгуур сул, эрсдэл өндөртэй зээлдэгчдэд зээл олгох, орлогыг бүрэн баримтжуулалгүй зээл олгох, өндөр LTV-тэй зээл олгох зэрэг олон хүчин зүйл давхардаж, орон сууцны зах зээл дэх эрсдэлийг нэмэгдүүлсэн.

АНУ-ын Нью-Йоркийн Холбооны нөөцийн банкны мэдээллээр 2006 он гэхэд шинээр олгосон subprime буюу эрсдэл өндөртэй ипотекийн зээлийн дор хаяж тал нь 10 хувь буюу түүнээс бага урьдчилгаатай байсан бөгөөд дөрөвний нэгээс доошгүй нь огт урьдчилгаагүй байжээ.

Мөн өндөр өр, орлогын харьцаатай зээлдэгчдийн эзлэх хувь 2001 онд 42 хувь байсан бол 2006 онд 62 хувь болж өссөн байна.

Тухайн үеийн Холбооны нөөцийн сангийн дарга Бен Бернанке орон сууцны үнэ өсөж байх үед зээлдүүлэгчид барьцаа хөрөнгийн үнэ цэнэ өссөөр байна гэж үзэн зээлдэгчийн эргэн төлөх чадварт бага анхаарч байсан гэж тайлбарласан. Харин үнэ буурахад бага эсвэл огт урьдчилгаа төлөөгүй, эрсдэлтэй зээлүүдийн эмзэг байдал ил болсон байна.

Монголын нөхцөл 2008 оны АНУ-ын нөхцөлтэй адил биш. Гэхдээ эндээс авах гол сургамж нь урьдчилгаа бага байх нь дангаараа хямрал үүсгэнэ гэсэн үг биш, харин бага өөрийн хөрөнгө, өндөр LTV, сул зээлийн шалгуур, орон сууцны үнийн огцом өсөлт зэрэг эрсдэл давхардахад асуудал санхүүгийн системд хуримтлагдаж болох явдал юм.

ЗАЛУУ ГЭР БҮЛҮҮДЭД БОЛОМЖ ХЭРЭГТЭЙ. ГЭХДЭЭ ӨРИЙН ДАРАМТААР БИШ

45 сая төгрөгийн урьдчилгаа хуримтлуулах нь олон залуу гэр бүлийн хувьд бодит амьдрал дээр амаргүй. Түрээсээ төлөхийн зэрэгцээ урьдчилгаа хуримтлуулах шаардлага нь байртай болох хугацааг улам хойшлуулдаг. Тиймээс урьдчилгааг 30 хувиас 15 хувь болгон бууруулах нь хуримтлалын эхний босгыг мэдэгдэхүйц намсгаж, орон сууц авах боломжийг олон өрхөд ойртуулж чадна.

Гэхдээ бодлогын үр дүнг зөвхөн “хэдэн өрх байртай болов” гэдгээр хэмжихэд хангалтгүй. Өрхийн орлого хэд вэ? Сарын зээлийн төлбөрөө тогтвортой төлж чадах уу? Орон сууцны үнэ хэр өсөх вэ? Нийлүүлэлт хүрэлцэх үү? Банкны зээлийн эрсдэлийг хэрхэн хамгаалах вэ? Гэх  асуултыг хамтад нь тооцох шаардлагатай.

Учир нь төрийн зорилго зөвхөн иргэнийг “байртай болгох” биш, төлж чадахгүй өрөнд оруулахгүйгээр байртай болгох явдал байх ёстой.

Өнөөдөр урьдчилгааг нь бууруулж өгсөн өрх маргааш сарын зээлийн төлбөрөө дийлэхгүй бол бодлогын зорилго бүрэн биелсэн гэж үзэхэд хэцүү.

Тиймээс урьдчилгааг 30-аас 15 хувь болгох шийдвэрийн гол шалгуур нь “хэдэн өрхийг зээлд хамруулах вэ?” гэхээс илүү “эдгээр өрх хэд нь зээлээ 20, 30 жилийн хугацаанд тогтвортой төлж чадах вэ?” гэдэгт оршино.